전세보증금 반환대출 DSR 예외 적용 조건 관련 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 최근 전세가격이 다시 상승을 하고 있다는 뉴스 기사를 접했습니다. 역전세를 비롯해 아파트시세가 전세 계약 당시 보다 하락을 했다거나 비슷한 상황이라면 반환을 하는데 어려움을 겪는 차주분들이 적지 않다는 통계가 있었는데 다행 이라는 생각도 듭니다.
올해 7월 부터 한시적으로 전세보증금 반환대출 관련 예외적인 규정을 적용 합니다. 내년 7월까지 반환자금을 알아보고 있다면 현재 시행되는 제도를 비롯해 예외적인 기준을 받았을 때 어떤 부분들이 유리한지 여부를 체크해 보셔도 좋을 듯 합니다.
전세보증금 반환대출
세입자에게 반환해야 하는 전세보증금이 부족한 집주인이 현금을 보유하고 있지 않다면 은행을 비롯해 금융기관을 통해 자금을 융자 받아 돌려주는 방식 입니다. 현재 1금융권을 기준으로는 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50% 범위 이내에서 운영되고 있습니다.
전세보증금 반환 한시적 적용
현재 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비) 60%를 내년 7월 까지 적용 합니다. 연 소득이 5000만원인 집주인의 경우 대출 한도가 기존보다 1억 7500만원가량 늘어날 것으로 예상 됩니다. 필요한 금액을 늘려 보증금을 돌려주는것이 지금보다 수월할 수 있도록 하기위한 조치 입니다.
정부의 발표를 참고해보면 부채가 전혀 없다는 가정하에 연 소득 5000만원인 다주택자가 대출금리 4%, 만기 30년 대출을 받을 때를 가정하면 DSR 40%에서는 3억 5000만원까지 이용이 가능했습니다.
그런데 DTI 60%를 적용하면 5억 2500만원으로 총 1억 7500만원을 추가로 받을 수 있어 세입자에게 반환해야 하는 자금에 숨통이 트이게 됩니다.
연 소득이 1억원을 기준으로 하게 되면 종전 7억원에서 10억 5000만원으로 늘어납니다. 역전세, 깡통전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7000만원 정도가 평균치라고 했을 때 바뀐 제도는 일시적이나마 자금 관련 어려움을 해소하는데 도움이 될 전망 입니다.
전세보증금 반환대출 규제 완화 내용
| 주요내용 | DSR 40% 대신 DTI 60% 적용 |
| 적용기한 | 2023년 7월 말부터 1년간 한시적 운용 |
| 지원대상 | 보증금 반환 기일 + 역전세 상황인 집주인 |
| 대출금액 | 보증금 차액 내 지원, 세입자를 구하지 못했을 때 특약 조건으로 한도내 지원 |
| 향후관리 | 집주인 전세보증금 반환 보증 보증료 의무화, 전세자금 반환 목적 이외에 사용 불가 |
보증금 반환기일이 도래하고 역전세 상황에 처한 집주인만을 대상으로 하고 있습니다. 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 특약을 전제로 이용이 가능 합니다. 후속 세입자와 계약이 완료되면 그 보증금으로 전세금을 상환하는 방식 입니다.
단, 새롭게 적용되는 기준을 적용하게 된다면 2년 동안 신규 주택 구입 불가 및 자금외 다른 용도로 사용을 했을 때 금융기관으로 부터 제약을 받게 된다는 부분을 사전에 꼭 알고 신청하셔야 합니다.
전세보증금 반환대출 DSR
한시적 시행되는 제도 이외에 원 규정과 동일한 방식으로 신청하는것도 가능 합니다. 이 경우에는 특약 및 기타 조건들이 붙지 않기 때문에 조금 더 자유롭다는 부분이 장점이기도 합니다.
기존 은행권은 DSR 40%, 2금융권은 50% 범위 이내 입니다. 여기에 개인사업자, 법인대표와 같이 자영업에 종사를 하고 있다면 이를 면제받아 규제를 받지 않고 신청하는것이 가능 합니다.
어떤게 유리할까?
계약당시와 비교해 KB부동산시세가 현재 전세가격과 비슷하거나 역전이 되었다면 DTI 60%를 활용하는 방법을 고민해야 합니다. 그것이 아니라면 일부 현금을 보유하고 있어야 한다는 전제가 필요 합니다.
현행 제도를 그대로 유지하는것이 유리한 경우는 아파트 가격이 상승했다거나 계약당시와 큰 차이가 없을 때 입니다. 아주 큰 폭으로 하락이 이루어 지지 않았다면 규제 없이 사용 할 수 있는 현행 제도가 더 낫습니다.
안정적인 승인을 위해서는 최소 세입자와의 계약이 종료되기 2주일 전부터 알아보고 이용을 고려해야 합니다. 너무 시간을 촉박하게 설정하게 되면 부결이나 변수가 발생했을 때, 제대로 대응을 하는 것이 쉽지 않기 때문 입니다.
내년 7월까지는 선택지가 2가지로 늘어난만큼 세입자에게 반환해야 하는 자금 문제로 고민을 하고 있는 차주분들에게 조금 더 결정 할 수 있는 폭을 넓히는데 도움이 될 수 있을 것으로 보여 집니다.
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