후순위 아파트담보대출 조건이 서로 다른 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다. 후순위라 함은 보편적으로 이미 가지고 있는 주택담보대출을 그대로 유지한채 추가적인 이용을 할 때 모두 통용되는 의미라고 할 수 있습니다. 이를 세분화 해본다면 생활안정자금이나 사업자금이 대표적인 두가지 목적 이라고 할 수 있습니다.
후순위 아파트담보대출
일반적으로 적용이 되는 기준은 어떻게 될까요? 인터넷이나 금리비교가 가능한곳들을 보면 70%, 80%, 90% 이런 말들이 나옵니다. 이미 알고 계신 분들도 있겠지만 KB부동산시세와 대비했을 때 금융사마다 적용 할 수 있는 비중을 의미 합니다.
예를들어 주택 가격이 5억인 아파트라고 한다면 아래와 같은 기준을 적용해 볼 수 있습니다.
- 70% 적용시 3억 5천만원
- 80% 적용시 4억
- 90% 적용시 4억 5천만원
다만 여기서 한가지 주의해야 하는 부분이 있습니다. 이처럼 쉽게 설명드린 기준은 최초 받은 금액이 없다는것을 가정 후, 단순 계산을 하는 방식 입니다.
만약 5억이라는 아파트에 2억의 주택담보를 사용하고 있다면 70%라고 하면 산술적으로는 3억 5천만원에서 2억을 제외하니 1억 3천만원을 받을 수 있겠구나 라고 생각하시는 분들도 있는데요. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 여러분께서 사용하고 계신 주담대에는 채권최고액 이라는 금액이 명시되어 있습니다.
채권최고액이란?
주택이나 토지등 담보물건으로 금융사로 부터 융자를 받을 때, 향후 발생하는 비용을 미리 책정하여 원금의 110%~120%를 설정하는 것을 의미 합니다.
따라서 2억을 보유하고 있다면 금융사마다 설정의 비중이 다르겠지만 110%라고 한다면 2억 2천만원이되고, 120%라고 가정 한다면 2억 4천만원이 됩니다. 기본적으로 이 금액을 제외하고 한도 산정에 들어간다고 생각하시면 됩니다. 여기까지는 고민이 해결이 되셨나요?
앞서 말씀드린 70%, 80%등의 비율을 우리는 LTV라는 표현을 합니다. 그럼 많이 빌려주면 좋은것이 아니냐? 라고 생각하시는 분들도 있으실 텐데요. 금융사들이 바보가 아닙니다.
KB부동산시세 대비 한도를 많이 사용한다는 것은 은행의 입장에서는 돈을 많이 빌려주고 더 많은 이자 수익을 기대 할 수 있지만 반대로 연체의 위험성도 높아 지게 됩니다. 이로인해 몇가지 안전장치를 걸어둡니다. 바로 금리를 차등적으로 적용하는 방식 입니다.
금리가 적용되는 방식
조금 더 고급진 표현으로 금융기관에서 평가하는 고위험 LTV 적용 기준은 65%를 보편적으로 잡습니다. 즉, 이보다 적게 받을때는 몇가지 우대를 받을 수 있지만 반대로 이 이상의 금액을 사용하고자 한다면 가산금리를 적용하는 방식 이라고 생각하시면 됩니다.
실제 은행에서도 LTV 40% 이하를 사용했을 때, 금리와 관련해서는 다양한 우대를 받을 수 있습니다. 저위험이고 안정적으로 빚을 상환할 수 있는 계층이면서도 만에 하나 연체를 했을 때 회수를 하는데도 아무런 문제가 없기 때문 입니다.
반대로 후순위 아파트담보대출 사용 비율을 70%, 80%, 90% 등 높일수록 가산금리를 적용한다고 설명 드렸습니다. 그러면 여러분은 어떻게 해야 할까요? 해답은 의외로 단순 합니다. 알아보고자 하는 금융사에 구간별로 확인을 요청 하면 됩니다. 그럼 아마도 아주 친절하게 알려주실 겁니다.
처음에는 80%까지 사용을 하고 싶었는데 70%와 비교해 보니 너무 차이가 나는데? 라고 생각하시면 사용 비중을 줄이시면 되고 반대로 이정도라면 추가로 더 사용해도 괜찮겠네 라는 생각이 드셨다면 더 많은 부분을 확인하셔도 됩니다.
하지만..
정작 중요한것은 몇년전과 같이 이처럼 한도나 비중을 대폭 늘려주는 금융사를 찾기가 쉽지 않다는데 있습니다. 개인사업자라면 아직까지도 사업자금 명목으로 희망이 있지만 직장인에 해당 한다면 주담대에 한해서는 굉장히 어려운것이 사실 입니다.
대부분 비중을 높인다는 것은 은행권이 아닌 2금융권을 통해 알아봐야 하는 부분도 걸림돌이 되시는 분들도 분명 있겠지만 현실적으로 이와 같은 방법으로만 현 시점에서는 추가자금 활용이 가능 하다고 할 수 있습니다. 예전에는 고려해야할 부분이 아니었는데 현 시점에서는 구입당시와 현재 시점에서 아파트 가격이 어떻게 변했는지도 체크해 보셔야 합니다.
이 부분으로 거절 및 부결이 되시는 분들이 상당히 많습니다. 예를들어 구입 당시에는 시세가 6억이었는데 안정적으로 40%만 받아서 2억 4천만원만 사용하고 있었는데 현재 시세가 4억으로 하락을 했다면 이미 추가적인 한도가 발생할 여력이 많이 줄어들기 때문인데요.
시세 하락이 급락한 곳들은 이런 부분들로 원하는 만큼 이용을 할 수 없는 차주분들이 의외로 많다는 안타까운 현실 입니다. 신용과 달리 후순위 아파트담보대출 가능 여부 확인은 굳이 신용조회를 하지 않더라도 소유하고 있는 아파트 주소지 및 소유자 확인 만으로도 대략적인 금리와 한도 산출이 가능하니 이 부분을 적극 활용 하시면 안전한 금융거래를 하실 수 있지 않을까 합니다.
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