세입자와 전세계약이 만료되는 시점에는 전세금은 반환해 돌려줘야 합니다. 하지만 실제는 그대로 돈을 가지고 있기 보다는 다른곳에 사용을 하는것이 일반적 입니다.
이런 상황에는 전세금 반환대출을 통해 자금을 활용해야 하는데 이용하고자 하는 금융사에 따라 조건이나 한도가 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 전세금 반환대출 조건 및 한도가 부족할 때 대체 할 수 있는 방안들에 대해 다루어 보도록 하겠습니다.
전세금 반환대출 이란?
전세금 반환대출은 집주인이 계약이 종료되는 시기에 최초 계약되었던 전세금을 돌려주기 위해 금융기관을 이용하는 주택담보 가운데 하나 입니다. 전세퇴거자금, 전세보증금반환대출, 세입자반환자금 등의 이름으로 불리기도 합니다.
부동산 상승기에는 가치가 지속적으로 상승하고 있기에 자금을 마련하는것이 어렵지 않았습니다. 아파트 가격이 계속 상향조정되는 만큼 여유가 있엇기 때문 입니다. 하지만 금리인상과 더불어 부동산 시세의 하락, 깡통전세, 역전세 등의 상황이 나타나면서 전세금 반환대출에 대한 어려움이 커지고 있습니다.
전세금 반환대출 자격
전세금 반환대출은 3가지 정도의 방법으로 주로 활용 됩니다. 투기지역 및 과열지구에 대한 조정이 해제 되고 한시적으로 1주택자 또는 1가구 2주택자라 하더라도 이용이 가능 합니다.
규제를 받지 않는 지역이라면 다주택자도 대상에 포함 됩니다. 2022년 까지는 15억 이하의 주택 소유자만 가능했지만 현재는 이와 같은 제한은 폐지되었습니다.
전세금 반환대출 한도
필요한 자금의 유형에 따라 아래 3가지 방법이 주로 활용 됩니다.
1. 전세보증금 80%
전세 계약당시 체결되었던 전세보증금의 80% 까지 신청 할 수 있습니다. 금융기관을 막론하고 가장 보편적인 기본 구조 입니다. 차이가 있다면 1금융권 dsr 40%, 2금융권은 dsr 50% 의 차이가 있습니다. 이로인해 소득 관련 증빙이 부족하거나 한도가 발생하지 않는다면 상호금융을 주로 이용하기도 합니다.
2. 아파트시세 80%
전세보증금이 아닌 실거주를 목적으로 퇴거 날짜에 맞춰 세입자를 구하지 않고 자금을 활용하는 방식 입니다. 여기에도 두가지 정도의 방식이 있습니다. 2024년 7월 31일까지 허용되는 DTI를 적용하는것과 일반적인 방식 입니다. 한시적 허용은 실거주 목적으로 자금을 받았을 때 2년 동안 거주지에 대한 제약을 받습니다.
실제 거주를 목적으로 주택담보대출을 이용하는 만큼 한도만 놓고 보면 가장 많은 금액을 신청 할 수 있는 구조 입니다. 예를들어 6억인 아파트라고 한다면 4억 8천만원까지 사용이 가능 합니다.
3. 설정없이 2억 아파트론
전세금 반환대출은 최소 퇴거일 14일 이전에 신청을 해야 합니다. 한달 정도를 앞두고 조건을 확인하고 준비한다면 더욱좋습니다. 하지만 2주가 남지 않은 상황이라면 시간적으로 촉박 합니다.
이 때, 해당 아파트, 오피스텔등에 설정을 하지 않고 신용으로 대출을 받는 방식 입니다. 하우스론, 무설정 아파트론 이라는 이름으로 불리기도 합니다. 오전에 서류를 접수하면 오후에 승인이 될 만큼 속도나 절차가 빠르다는것이 장점 입니다.
그러나 담보가 아닌 신용으로 이용을 해야 하기 때문에 1~3% 정도 금리가 높게 책정 됩니다. 세입자를 빠른시일내에 구하는것이 가능 하다면 만기일시상환으로 이자만 납입하다 새로운 계약이 체결되었을 때 중도상환하는 방식이 선호되고 있습니다.
최근 부동산시세의 하락으로 인해 과거와 비교했을 때, 세입자를 구하기가 쉽지 않거나 전세금을 상향조정 하는 것이 쉽지 않게 되었습니다.
통계를 보면 집주인이 세입자와의 전세 계약이 만료되었을 때 금융기관으로 부터 대출을 받는 금액은 평균 7천만원 이라고 합니다.
만약 이보다 낮다면 여유자금을 충분히 확보하고 있는 것이며 그 이상을 필요로 한다면 상환기간, 조건, 승인일자 등 다양한 부분을 꼼꼼하게 체크해 봐야 합니다.
2024년 2월 26일 부터는 스트레스 DSR 이라는 새로운 규제가 1금융권 부터 시작 됩니다. 이로인해 소득과 관련된 부분이 더욱 강조되고 있습니다. 6월까지 상호금융르 비롯해 2금융은 DSR 50%를 현행 그대로 유지하고 있어 자금 부족시 활용하는데 도움이 됩니다.
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